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关于公开征求《佛山市住宅物业管理条例(草案修改二稿征求意见稿)》意见的公告
发表单位:市人大办    发表时间:2020-07-23 15:36
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为贯彻科学立法、民主立法、依法立法的原则,广泛听取民意,做好《佛山市住宅物业管理条例(草案修改二稿征求意见稿)》的审议修改工作,现公开征求广大市民和社会各界对该法规草案的意见和建议。修改意见或者建议请于821日前通过信函、电子邮件、传真等形式提交至佛山雷竞技平台法制工作委员会。

信函寄送地址:佛山市禅城区岭南大道北12号六号楼603室,法制工作委员会,邮编:528000

电子邮箱:fsrdfzgw@fsrd.gov.com

传真:83335092

提交意见和建议请留下姓名和联系方式,以便于作进一步沟通联系。

附件《佛山市住宅物业管理条例(草案修改二稿征求意见稿)》    

 

佛山雷竞技平台办公室

2020723日   

 

 

佛山市住宅物业管理条例

(草案修改二稿建议稿·清样稿

 

第一章    

 

第一条  为了加强党建引领下的社区治理新格局建设,规范住宅物业管理活动,维护业主、物业服务的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的生活和工作环境,根据有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理活动法律、法规另有规定的从其规定

第三条  物业管理区域内的有关单位和组织,应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动。

第四条  市、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入社治理体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;鼓励采用新技术、新方法提高物业服务与管理水平;引导业主依法有序参与物业服务管理引导法律、会计等第三方专业机构参与物业管理活动

第五条  市人民政府房地产行政主管部门负责制定和实施物业管理活动监督管理工作的考核办法;建设和管理物业管理行业质量信誉考核系统;建设物业管理信息化系统;指导和监督物业管理行业协会开展行业自律和服务工作。

区人民政府房地产行政主管部门负责物业管理区域备案、物业服务人和从业人员的监督和管理;指导和监督业主大会和业主委员会开展工作;监督和管理物业管理领域招标投标工作;建立物业服务从业人员、业主委员会组成人员等的定期培训制度。

第六条  市、区人民政府公安、城市管理和综合执法、应急管理、市场监督管理、自然资源、价格、工业和信息化、民政、司法、税务、生态环境、卫生防疫等相关行政主管部门及消防救援机构在各自职责范围内,做好物业管理区域内行政执法和物业管理等相关工作。

  街道办事、镇人民政府应当将辖区内物业管理工作纳入社区治理,负责指导和监督业主大会、业主委员会的组建及日常工作;负责物业服务合同及业主委员会的备案

  居民委员会、村民委员会协助区人民政府房地产行政主管部门镇人民政府、街道办事处做好辖区内物业管理工作依法对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助

  物业管理行业协会依法开展下列工作:

(一)加强行业自律管理,保障物业服务依法执业,维护行业合法权益;

(二)制定行业服务标准,规范行业行为,总结、交流物业服务工作经验,推广先进物业服务技术;

(三)维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务及其从业人员诚信档案,促进行业诚信管理、建立行业规范;

(四)组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育;

(五)对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责

 

第二章  业主大会业主委员会

 

 业主大会筹备组

 

 物业管理区域内,符合下列条件之一的,业主可以向镇人民政府、街道办事处提出成立业主大会的书面要求:

(一)符合《广东省物业管理条例》规定首次业主大会会议召开条件

(二)物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十的。

符合前款情形之一的,街道办事处镇人民政府应当在接到申请之日起三十日内,会同物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

  业主大会筹备组的组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐,也可以由街道办事处镇人民政府组织业主联名推荐但同一业主只能推荐业主代表业主代表按照推荐业主人数确定顺序,推荐业主人数相同的,应当由居民委员会、村民委员会组织抽签确定排名顺序

业主大会筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置和物业管理信息化系统公示十五日以上。业主对筹备组成员有异议的由街道办事处、镇人民政府协调处理

十二  业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,依法组织召开首次业主大会会议确定首次业主大会会议表决规则起草业主委员会选举办法等。

第十三条  建设单位和物业服务应当依法向业主大会筹备组提供有关文件资料,不得隐匿、篡改、伪造有关文件资料,不得以任何理由阻挠业主大会筹备组的正常工作。

因建设单位注销或有关单位不配合提供业主清册等文件资料的,经业主大会筹备组申请,由街道办事处或者镇人民政府协调区人民政府有关部门无偿提供。

第十四条  业主大会筹备组在建设单位和物业服务企业提供的资料的基础上核实、更新业主清册及联系方式等信息,妥善保管收集的信息和文件资料,并于业主委员会选举产生后五日内移交业主委员会;首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的,业主大会筹备组应当在解散前三日内将文件资料交由辖区居民委员会、村民委员会指定的机构封存。

任何单位和个人不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。

 

 业主大会

 

第十五条  首次业主大会会议未表决通过有关事项的,按照如下规定处理:

(一)选举产生业主委员会,但是未通过管理规约、业主大会议事规则的,业主委员会应当根据业主大会会议讨论情况对管理规约、业主大会议事规则进行修改,并再次组织业主大会会议进行表决;

(二)已经通过管理规约和业主大会议事规则,但选举产生业主委员会的,街道办事处、镇人民政府应当协助召开业主大会会议,并组织选举产生业主委员会;

(三)未通过管理规约、业主大会议事规则,且未选举产生业主委员会的,街道办事处、镇人民政府应当根据业主的申请,协助召开业主大会会议,通过管理规约或业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

经全体业主依法决定共同履行业主大会、业主委员会职责的,不受前款规定限制。

十六  召开业主大会会议,应当依法物业管理区域内显著位置予以公告,并书面或者采取信息化方式通知全体业主,公告期截止至业主大会召开当日

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者信息化方式征求意见。

采用书面以及信息化方式征求意见的,应当将征求意见内容送达全体业主,并将征求意见结果在物业管理区域显著位置和信息化系统公示三十日以上。

业主大会会议召开时,物业服务应当予以协助并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

第十七条  业主大会会议表决采用书面或信息化等方式记名投票,表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示三十日以上。

任何单位和个人不得伪造、变造业主选票、表决票、业主签名、授权委托书和电子投票数据;选票、表决票和授权委托书应当由业主委员会妥善保管,以备查询。

 

 业主委员会

 

十八  业主委员会是业主大会的执行机构,除履行法律法规规定的职责外,应当履行下列职责:

(一)执行业主大会会议的决定;

(二)制订或监督实施重大维修工程项目年度计划,制定紧急维修方案,协调、处理涉及物业管理的共同事务;

(三)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用;

(四)督促物业服务人制定并实施突发公共卫生事件等突发事件应对的应急预案

(五)依法维护业主合法权益

(六)依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理;以业主委员会名义依照有关规定开立银行账户

)调解处理物业管理活动中的相关问题;

每年定期开展业主满意度测评工作;

)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

十九  业主委员会主任、副主任、委员、候补委员在社区(村)党组织领导下依法产生;候补委员递补顺序按照得票数确定,得票数相同的候补委员,由业主委员会委员投票确定顺序。

业主委员会组成人员应当签订履职承诺书,承诺在履职期间内依法履职,并接受全体业主监督业主委员会组成人员可以根据业主大会决定或者管理规约的约定,在履职期间领取履职补贴。

二十  业主委员会组成人员应当依法从本物业管理区域内的业主中选举产生管理规约或者业主大会议事规则可以规定有下列行为之一的业主,不得成为业主委员会组成人员的候选人

(一)欠缴住宅专项维修资金的;

    (二)候选人产生办法通过之日前三年内,违反约定连续欠缴物业管理费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的;

被人民法院列为失信被执行人的;

)违反本条例第四十条规定且拒不改正的;

(五)法律法规或者管理规约规定的其他行为的。

二十一  分期开发的物业符合本条例第十条规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会;在业主大会议事规则中应当根据未交付物业所占物业管理区域总面积的比例,为尚未交付物业的业主预留业主委员会委员名额;并规定尚未交付物业的业主增补业主委员会委员的办法。

二十二条  业主委员会会议应当于召开七日,在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告会议的内容和议程,听取业主的意见和建议;同时,应当告知并听取居民委员会、村民委员会的建议。

业主委员会会议应当书面记录会议情况,经出席会议的委员签字后存档;业主委员会会议依法作出的决定,应当于决定作出之日起三日内书面告知居民委员会、村民委员会,并在物业管理区域内显著位置和信息化方式公告,公告期不少于十日。

业主委员会每年向业主大会报告当年工作情况并在物业管理区域显著位置和信息化系统公告十五日以上;工作情况应当报送居民委员会和村民委员会

二十三  业主委员会组成人员不得有《广东省物业管理条例》规定的业主委员会组成人员的禁止性行为外,不得有下列行为:

(一)不履行或者不正确履行职责;

(二)欠缴住宅专项维修资金;

(三)任期内违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上等拒不履行业主义务;

(四)侵害业主共同利益;

(五)因失信被人民法院列为失信被执行人;

(六)违反本条例第四十条的情形;

(七)本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

(八)因法律法规以及管理规约规定的其他不宜担任业主委员会组成人员的情形。

业主委员会组成人员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其职务,并提请业主大会会议决定终止其职务。

业主委员会组成人员职务终止的应当自终止决定做出之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的,业主委员会可以请求居民委员会或者村民委员会督促移交。

二十四  业主委员会应当及时将业主委员会组成人员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置和信息化系统公告十日以上,并书面报告区人民政府房地产行政主管部门、街道办事处镇人民政府、居民委员会或者村民委员会

二十五  业主委员会任期届满三个月前,应当依法确定新一届业主委员会候选人产生办法及名单,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会;可以委托有资质的审计机构对公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费、履职补贴进行财务审计。

业主委员会应当在任期届满三日内,将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。不按时移交的,新一届业主委员会应当申请街道办事处镇人民政府督促其移交;任期届满但未成立新一届业主委员会的,上述资料交由居民委员会、村民委员会就地封存,交由物业服务人保管,待新一届业主委员会成立后,及时移交。

业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的,经五名以上业主联名,可以向物业所在地街道办事处、镇人民政府提出协助组织换届要求,街道办事处、镇人民政府应当协助组织换届筹备小组依法确定新一届业主委员会候选人产生办法及名单,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

筹备小组成员包括街道办事处镇人民政府、居民委员会、村民委员会代表、业主代表,由居民委员会、村民委员会代表担任组长筹备小组工作开展参照业主大会筹备组的有关规定执行。

二十六  召开业主大会的工作经费以及业主委员会的日常工作经费、业主委员会组成人员的履职补贴的筹集、管理和使用由管理规约约定或者业主大会决定由全体业主承担。

业主委员会应当于每季度结束十五日内包括工作经费、履职补贴等具体列支项目和费用的开支情况在物业管理区域的显著位置和信息化系统公告三十日以上,接受业主监督。

第二十七条  物业管理区域内未成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导、协助全体业主依法共同决定物业管理事项,推动设立业主大会、选举业主委员会。

 

第三章  物业管理及服务

 

第一节  前期物业管理

 

二十八  建设单位应当依法完成前期物业服务人招标工作:

(一)预售商品房项目的,应当在办理商品房预售许可之前完成;

(二)现售商品房项目的,应当在办理现售备案前完成;

(三)非出售的新建物业项目,应当在交付使用前完成。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当按照一个物业管理区域统一招标。

二十九条  建设单位在预(销)售物业时,应当在预(销)售现场显著位置和信息化方式公告临时管理规约、前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图、物业管理区域范围等资料。

根据规划要求需要配建物业服务用房、配电房、水泵房、垃圾房等公共服务设施的,规划总平面图应当特别予以标识。

新建住宅小区物业服务用房本物业管理区域提供服务的物业服务人用于员工饭堂、员工宿舍的,应当公告。 

三十  建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时,应当同时签订前期物业服务合同,并将临时管理规约送达买受人,不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修。分期开发的同一物业管理区域,建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业合同和临时管理规约。

前期物业服务合同内容包括但不限于前期物业管理范围、管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、合同解除方式、合同终止情形等。

建设单位应当依法制定包括公共收益收支管理等内容的临时管理规约。

物业买受人认为前期物业服务合同、临时管理规约的内容违法,或者侵害其合法权益的,可以向区人民政府房地产行政主管部门投诉。

三十一  期物业服务合同期限届满,全体业主没有作出选聘或者解聘决定,原物业服务自愿按照原服务内容和收费标准继续提供服务的,前期物业服务合同延续至全体业主作出选聘或者续聘决定为止。

全体业主决定终止前期物业合同的,物业服务人应当在收到解聘决定当日起三个月内向新选聘的物业服务人或业主委员会依法移交有关资料设备,退出物业管理区域,不得继续提供物业服务,拒不退出的不得收取物业服务费用。

 

第二节  物业管理服务

 

三十二条  业主大会可以选聘物业服务人为本物业管理区域提供物业服务;也可以由全体业主自行管理本物业管理区域,共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主大会可以通过招标等方式选聘或者续聘物业服务人。选聘、续聘物业服务人前,业主委员会应当将物业服务选聘方案和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示十五日以上,征求业主意见。

签订物业服务合同前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同等资料在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示五日以上

三十三  选聘或者续聘物业服务的,应当依法签订和备案物业服务合同,并可以约定如下事项:

(一)物业服务提交一定数额的物业服务履约保证金

(二)公共收益的使用管理;

(三)物业服务人使用机动车停车位等公共设施的情况;

(四)物业服务每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准

(五)政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的执行方式;

(六)安全生产管理的制度制定和落实要求;

(七)法律法规规定的其他事项。

第三十四条  物业服务应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,做好物业管理区域内的公共秩序维护工作,采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品,设置电动自行车等的集中充电点,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极协助有关部门开展工作

第三十五条  物业服务在物业服务活动中,不得有下列行为:

(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让

(二)挪用或者擅自使用住宅专项维修资金

(三)擅自改变物业服务用房用途

(四)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途

(五)依法收取公共电信设施占用场地使用费,利用公共场地、公共设施开展经营性活动的收益等未列入公共收益的;

(六)将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用的;

(七)不签订或者签订虚假合同出租物业共用部位、共用设施设备

)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益

)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;超出物业服务合同约定占用业主共有停车位的。

)物业服务合同终止时,不按规定办理查验移交退出

十一)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标

十二)不履行物业服务合同擅自退出物业管理区域等行为的;

(十定业主购买特定商品或者服务指定装修物料搬运队伍;

(十未制止业主实施违法建设或者违反管理规约有关规定行为的;

(十五)限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或者改造的;

(十六)其他损害业主权益,侵害或者影响业主利益,影响住宅小区环境等行为的。

三十六  物业服务合同的缔结、终止、解除、续订等依照法律法规的规定执行。合同的变动情况应当以书面形式告知区人民政府房地产行政主管部门街道办事处镇人民政府居民委员会或者村民委员会

物业服务合同纠纷可以通过协商、诉讼或者仲裁等方式解决争议。争议处理期间,物业服务人不得停止提供物业服务、不得降低物业服务标准,业主不得停止缴纳物业服务费用。

三十七  业主委员会依法组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务人的选聘或者续聘的决定应当自作出决定之日起十日内书面告知物业服务

物业服务接受选聘、续聘决定的,应当在收到书面告知十五日内续签物业服务合同。物业服务不接受选聘、续聘决定的,应当在收到书面告知十五日内以书面形式告知。

新聘物业服务人在原物业服务人未离场时,不得强行接管。

第三十八条  被解聘或者不再续聘的物业服务应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,不得强行提供物业服务,不得向业主收取物业服务费用不得以业主欠交物业服务费用、对业主大会决定有异议等由拒绝办理交接。

被解聘或者不再续聘的物业服务在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备,可以与业主委员会协商处理,也可以依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行拆除有关设施设备

三十九  物业服务因为被吊销营业执照、被解聘、不再续聘、解散或者单方退出物业管理区域的,业主委员会应当做好如下工作:

(一)及时告知居民委员会、村民委员会、属地镇人民政府、街道办事处以及所在区人民政府房地产行政主管部门;

(二)可以委托物业服务人提供临时物业服务,签订不超过一年的临时物业服务合同;

(三)可以委托居民委员会、村民委员会或者其他专业服务单位提供卫生保洁、垃圾清运、秩序维护等基本物业服务;

(四)在一年内依法召开业主大会选聘物业服务人。

没有业主委员会的,村民委员会、居民委员会应当协助全体业主做好前款第二项、第三项、第四项工作。

 

 物业的使用和维护

 

第一节  一般规定

 

第四十条  建设单位、物业服务人不得在规划条件核实后实施违法建设行为。

四十一  物业管理区域内不得有法律法规规定的禁止性行为外,不得有下列行为:

)擅自摆摊设点,无序停放车辆,堵塞车辆出入口

(二)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车和电动三轮车等充电;

)占用、堵塞、封闭消防通道或公共场地,在消防通道或公共场地上设置障碍,损坏、挪用或者停用消防设备;

    (四)不配合或者执行政府依法实施的应急处设置措施和其他管理措施的;

)违法饲养动物;

)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时,物业服务业主大会或者业主委员会应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务业主大会或者业主委员会应当依照法律、法规以及管理规约的规定,要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失;及时报告关行政主管部门,关行政主管部门应当依法处理,并反馈处理结果

四十二  业主对物业进行装修的,物业服务人应当告知如下事项

(一)装修搬运指引、管理部门投诉电话

(二)沙石、水泥等必须做好包装,严格遵守电梯限重、限高等有关规定

(三)搬运过程中,必须遵守物业管理的有关规定,做好保洁工作;

(四)装修产生垃圾的清理规定;

(五)物业服务提供有偿服务的项目和价格;

(六)搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的,应当依法予以赔偿;

(七)禁止搬运违法建设的材料、设备

(八)现场检查的有关要求和检查阶段;

(九)其他应当告知的禁止性行为和注意事项。

业主在搬运家具或其他物品时,应当遵守前款的有关规定,造成公共部位或者公共设施损坏的,应当依法恢复原状或承担赔偿责任。

四十三条  物业服务人可以依据物业服务合同、管理规约的约定或者住宅室内装饰装修管理服务协议收取装修保证金,装修人没有造成公共部位或者公共设施损坏的,应当在装修结束后一个月内予以退还;造成损坏拒不维修或者维修不合格的,由物业服务代为维修,维修费用从装修保证金中扣除,剩余部分应当在维修合格后一个月内予以退还;维修费用超出装修保证金金额的,装修人应当予以补

建设单位、物业服务人不得允许或者默许业主进行违法装修;物业服务人不得以业主存在违法装修行为为由,拒绝退还装修保证金。

四十四  共用物业设施设备的维修、更新、改造和养护费用,除依法或者根据物业服务合同应当由建设单位或者物业服务人承担外,按照下列规定划分:

(一)物业管理区域内共用设施设备的维修、更新、改造和养护费用,由全体业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担;

(二)单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造和养护费用,由该幢房屋的业主按照拥有的专有部分房屋建筑面积比例共同承担;

(三)属于人为损坏的,由损坏者负责恢复原状造成损失的依法承担赔偿责任

第四十五条  新建住宅小区物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备,应当为最终用户分户计量;已建成住宅小区的专业经营设施设备未实现最终用户分户计量的,区人民政府房地产行政主管部门应当结合本地实际,组织专业经营单位分批开展计量入户。

专业经营设施设备包括变(配)电、供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第四十六条  新建住宅小区物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等的最终用户,其计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由建设单位依法组织具有资质的单位按照国家技术标准和专业技术规范统一设计安装施工,并在竣工验收后移交相关专业经营单位

第四十七条  已建住宅小区物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当按照下列规定组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收,验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更换和管理

(一)已成立业主委员会的,由业主委员会组织验收;

(二)未成立业主委员会,已聘请物业服务人的,由物业服务人组织验收;

(三)未成立业主委员会,也未聘请物业服务人的,由住宅小区所在地居民委员会或者村民委员会组织验收。

验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案,经整改合格后移交。专业经营设施设备及相关管线在工程质量保修期内的,整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

已建成住宅小区物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线未移交给专业经营单位的,人民政府房地产行政主管部门可以根据实际需求制定规划,分期组织移交。

第四十八条  住宅小区物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备及相关管线的维修、更、养护和管理由相关专业经营单位负责并承担有关费用;但是属于工程质量保修期内的,专业经营设施设备及相关管线的维修、更换费用由建设单位承担。

 

第二节  住宅维修管理

 

第四十九条  建设单位应当按照国家规定或者约定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务维修的,应当与物业服务另行签订委托协议。

鼓励建设单位购买住宅工程质量潜在缺陷保险。

五十  物业管理区域内,有业主委员会的由业主委员会依法组织全体业主制定紧急维修或日常保养的具体措施;由全体业主共同管理的,由全体业主协商制定紧急维修和日常保养的具体措施。

紧急维修或日常保养的具体措施无法达成一致的,由居委会或村委会组织协调。

五十一  建设单位符合下列条件之一的,应当依法交存住宅专项维修资金:

(一)自留或者自用物业已办理权属初始登记的;

(二)物业管理区域内的住宅物业自预售之日起两年内未能出售的。

五十二  业主委员会应当每半年将住宅专项维修资金的使用情况在物业管理区域内的显著位置和信息化系统公告三十日以上

使用住宅专项维修资金的维护工程,应当公开招标,具体办法由市人民政府房地产行政主管部门制定。

五十三  物业管理区域内发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造,属于建设单位保修责任的,建设单位应当立即进行维修;不属于建设单位保修责任的,可以使用住宅专项维修资金进行应急维修

(一)楼体天面、外墙防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)由于共用供电设施设备损坏导致供电中断的;

(五)楼体外墙墙面有脱落危险

(六)专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂等情况的

(七)严重影响房屋使用安全和人身财产安全的其他情形。

发生前款规定的紧急情况,需要使用住宅专项维修资金的,相关职能部门或者有相应资质的鉴定机构应当根据物业服务、业主委员会、业主大会或者相关业主的申请,在三个工作日内提出专业意见,申请人根据专业意见制定包括费用预算、列支范围、处置办法等内容的应急维修方案,依法申请住宅专项维修资金。业主委员会或者区人民政府房地产行政主管部门应当在收到应急维修方案后三个工作日内审核,向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,专户管理银行应当在收到通知当日将住宅专项维修资金划转至维修单位。

未进行应急维修的,物业服务、业主委员会、业主大会或者相关业主可以申请街道办事处或者镇人民政府组织代修,费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

发生对业主生命财产安全造成现实威胁的紧急情况,物业服务人、业主委员会、街道办事处或者镇人民政府应当立即组织维修,费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

应急维修完成前,物业服务人、业主委员会应当采取安全防范措施,并暂停使用或者在保证安全条件下有限度使用相关设施设备。

第五十四条  采取应急维修的,应急维修工程竣工验收后,应当将住宅专项维修资金使用情况以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示,公示期限不少于十五。

任何单位和个人不得在应急维修过程中提供虚假材料骗取、套取住宅专项维修资金。

 

第三节  公共收益管理

 

    五十五  物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括:

(一)依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得收益

(二)属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益

(三)利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益

(四)因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用

(五)物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等;

公共收益的孳息;

(七)其他依法属于全体业主的收入。

前款规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照管理规约的规定,依法签订合同并办理相关手续。

五十六  公共收益主要用于补充住宅专项维修资金也可以按照全体业主的决定使用。

五十七  公共收益应当缴存入以业主委员会名义开立的银行账户,业主委员会可以自行管理,也可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理

未成立业主委员会的住宅小区的公共收益,可由物业服务暂行管理,未经全体业主同意不得使用。业主委员会成立后,物业服务应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。

任何单位、个人不得擅自挪用、侵占公共收益

五十八  业主委员会、物业服务应当建立规范的公共收益财务管理制度,将公共收益建账并及时入账,指定专人妥善保管公共收益的会计凭证、会计账薄、财务会计报告等会计资料。

需要使用公共收益的,业主委员会、物业服务人应当在物业管理区域的显著位置和信息化系统公示公共收益使用计划书,明确使用项目、费用预算、使用理由等,听取业主和居民委员会、村民委员会意见。

业主委员会、物业服务人,应当于每季度结束十五日内在物业管理区域的显著位置和信息化系统对公共收益账户的支情况连同开支的发票等会计资料公告十日以上。

任何单位和个人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。

五十九  物业管理区域内委托物业服务对共有部分、共有设施进行经营或者管理的,物业服务可以依据物业服务合同或者管理规约的约定收取管理费用。

 

第四节  物业服务收费管理

 

第六十条  本市住宅小区前期物业管理服务收费管理标准实行政府指导价管理,市人民政府价格主管部门定期收集、更新本市住宅小区物业服务收费信息。

市人民政府房地产行政主管部门制定本市住宅小区物业服务标准。

六十一  物业管理区域内,供电、供水、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户,并向其收取有关费用最终用户按照如下标准确定:

(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)部分业主共有部分以该共有部分的业主作为最终用户;

(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

供电、供水、供气、通讯、有线电视等专业经营单位不得向物业服务收取押金等费用。

六十二  需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务应当提交调价方案,调价方案包括如下材料:

(一)调价理由和具体调价方案,包括调价后的收费标准等;

    (二)调价后具体物业服务方案,包括服务内容、服务标准等;

)业主满意度测评报告。

业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决;没有成立业主委员会的,由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。

表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化方式公告十日以上

 

 法律责任

 

第六十三条  本条例规定的行政处罚,实施相对集中城市管理行政执法的,依法由城市管理执法主管部门实施;其他的依法由有关部门实施。

违反本条例规定的有关行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

六十四  违反本条例规定,市、区人民政府房地产行政主管部门、街道办事处镇人民政府以及其他有关行政管理部门及其工作人员,有下列情形之一的,由有权部门依法责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

)未依法履行监督管理职责的;

)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为的;

)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

六十五  违反本条例第十三条第一款规定,建设单位或者物业服务人隐匿、篡改、伪造有关文件资料或者阻挠业主大会筹备组正常工作的,由市、区人民政府房地产行政主管部门责令改正,并处十万元以上二十万元以下罚款。

第六十六条  违反本条例第十四条第二款规定,单位和个人泄露业主资料和信息或者将业主资料和信息用于与物业管理服务无关的活动的,由市、区人民政府房地产行政主管部门有违法所得的没收违法所得,对单位处以一万元以上五万元以下罚款;对个人处以五千元以下罚款;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第六十七条  违反本条例第二十九条规定,建设单位未按照要求公示有关资料或未特别标示标注有关内容的,由市、区人民政府房地产行政主管部门责令改正,并处十万元以上二十万元以下罚款。

六十八  物业服务人违反本条例第三十五条有关规定的,市、区人民政府房地产行政主管部门按照下规定予以处罚

(一)违反项规定的,责令改正,退还费用,并处一万元以上五万元以下罚款

(二)违反第项规定的,责令改正,并处五万元以上十万元以下罚款

违反十一项规定的,终止投标或者取消中标资格,五十万元以上一百万元以下罚款;对物业管理区域的正常秩序造成影响的,应当承担赔偿责任

违反十三规定的,责令限期改正,处五万元以上二十万元以下罚款;

    (五)违反第十四项规定的,责令改正,并处一万元以上五万元以下罚款;

(六)违反第十五项规定的,责令改正,并处三万元以上五万元以下罚款。

六十九  违反本条例第三十八条第一款有关规定,物业服务人拒不退出物业管理区域的的,市、人民政府房地产主管部门按照下列规定予以处罚:

(一)强行提供物业服务并向业主收取物业服务费用的,责令退还已收取的物业服务费用,限期退出物业管理区域,并处五万元以上十万元以下罚款;

(二)拒绝办理交接的,责令改正,拒不改正的处五万元以上十万元以下罚款。

第七十条  违反本条例第四十条规定,建设单位或者物业服务人在规划条件核实后实施违法建设的,由市、区人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,责令限期改正,并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。无法采取改正措施消除影响的,责令限期拆除;不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第七十一条  违反本条例第四十三条规定,物业服务人违规收取或者不退还装修保证金的,由市、区人民政府房地产行政主管部门责令退还,处五万元罚款。

第七十二条  违反本条例第五十四条第二款规定,任何单位和个人在应急维修过程中提供虚假材料骗取、套取住宅专项维修资金的,由市、区人民政府房地产行政主管部门责令改正,处骗取、套取住宅专项维修资金额五倍以上十倍以下罚款;骗取、套取住宅专项维修资金不足两万元的,处十万元以上二十万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十三条  违反本条例第五十七条第三款规定,单位或者个人擅自挪用、侵占公共收益的,由市、区人民政府房地产行政主管部门责令返还,对单位处二十万元以上五十万元以下罚款,对个人处五万元以上十万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任

七十四  违反本条例第五十八条第四款规定,单位或者个人伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益会计资料的,由市、区人民政府相关主管部门依法处理,并在涉事物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十五条  违反本条例第六十二条的规定,物业服务人擅自调整收费的,由市、区人民政府市场监督主管部门责令改正,并处十万元以上二十万元以下罚款。

 

   

 

七十六  本条例所称物业管理区域显著位置,包括但不限于物业管理区域出入口、楼宇出入口、公告栏、公共建筑物的立面、物业管理区域内道路的两侧、物业服务中心、公共休闲区域等。

七十七  本条例自*年*月*日起施行。